2025 рік для комерційної нерухомості проходить під знаком повернення доходів до докризових траєкторій, але з новою структурою попиту. Ядро рішення інвестора — якість локації, енергоефективність об’єкта і керованість операційних витрат.
1) Основні тренди
- Гібридні формати: мікс ритейлу, сервісів та офісних просторів із коротшими договорами (12–24 міс.).
- Енергоефективність: скорочення OPEX через утеплення, теплові насоси, BMS; «зелений» capex окуповується швидше через нижчий вакант і преміальні ставки.
- Гнучкі договори: індексація за інфляцією/курсом, revenue-share елементи для ТРЦ та фуд-холів.
- Зміна вартості капіталу: ставки за боргом наближаються до рівня, який знову робить leverage доцільним для якісних активів.
2) Орієнтири cap-rate (умовні діапазони для прикладу)
*Наведені діапазони — ілюстративні для демо-матеріалу; використовуйте власні дані ринку.
| Сегмент | Столиця | Великі міста | Коментар |
|---|
| Street-retail (prime) | 10–12% | 12–14% | Низький вакант, стабільні оператори |
| Офіси (клас B+) | 12–14% | 13–15% | Попит залежить від гібридного режиму |
| Логістика (місто) | 11–13% | 12–14% | Сильний e-commerce драйвер |
| ТРЦ середнього формату | 13–15% | 14–17% | Якість tenant-mix критична |
3) Фінансування та структура угод
- Debt/Equity: для стабільних cash-flow — LTV 40–60%; для девелопменту — нижче.
- DSCR: цільово ≥ 1.25 на базовому сценарії; перевіряйте чутливість до +200–300 б.п. ставки.
- Capex-план: закладіть резерв 10–15% на невідомі роботи та затримки.
4) Ризики 2025
- Орендна вакантність: чутлива до секторів discretionary-витрат домогосподарств.
- Операційні витрати: енергія, охорона, інженерія; ключ до контролю NOI — енергоефективність та SLA з підрядниками.
- Рефінанс: перевірте covenants — графік погашення має бути синхронізований із циклом заповнення.
5) Сценарний приклад (спрощено)
Об’єкт street-retail 1 200 м², оренда 18 €/м², заповнення 92%, OPEX 3 €/м², capex-резерв 5% NOI.
- Виручка (GRI): 1 200 × 18 × 12 × 0.92 = 238 , 0 тис. € (округлено)
- OPEX: ≈ 1 200 × 3 × 12 = 43 тис. €
- NOI до резерву: ~195 тис. €; NOI після резерву 5%: ~185 тис. €
- Оцінка по cap-rate 12%: ~1.54 млн €
Чутливість: падіння заповнення до 85% або зростання OPEX на 15% знижує NOI на ~10–12% — перевірте DSCR.
6) Чек-лист інвестора
- Локація: потік, транспорт, конкурентне оточення.
- Tenant-mix / ковенанти орендарів, історія платежів.
- Інженерія та енергоаудит: потенціал зниження OPEX.
- Юридичний аудит прав на землю/будівлю та комунікації.
- Фінмодель: базовий/песимістичний/оптимістичний сценарії, DSCR, LTV.
Висновок: у 2025 році ринок винагороджує активи з якісною локацією, прозорою операційкою та планом енергоефективності. Такі об’єкти краще тримають NOI і отримують нижчі cap-rates.
